Земля, находящаяся в аренде, может быть продана ее владельцем еще до истечения срока договора аренды. Причем, ее покупателем может быть не только арендатор. Арендатор, являющийся юридическим лицом и пока не имеющий права на покупку земли, может действовать через третье лицо на вполне законных основаниях.
Юристы дали разъяснение по поводу процедуры продажи земли, которая находится в аренде.
Нередко так случается, что владелец земельного пая хочет его продать, а его пай находится в аренде. Причем договор аренды продлен совсем недавно и его минимальный срок, как того требует закон, составляет 7 лет. Как быть в этом случае? Неужели придется ждать семь лет, чтобы получить право на продажу своей собственности?
Как выяснилось, ждать не придется. Однако нужно, чтобы все было оформлено по закону.
Здесь следует помнить, что закон дает арендатору первоочередное право на выкуп арендуемой земли. Первоочередное право означает, что оно будет первым в очереди претендентов на покупку пая. Даже если эта очередь из ста или только из двух человек. Следовательно, владелец земли должен именно ему первому предложить купить землю.
Порядок продажи земли на аукционе
Арендатор, имеющий первоочередное право на выкуп земли, должен предложить на аукционе цену, не ниже самого большого предложения от участников аукциона. То есть, если они предлагали по 1000, 1200 и 1500 долларов за гектар, то арендатор должен предложить владельцу не менее 1500. Только при таких условиях он сохранит за собой первоочередное право на приобретение этой земли.
Владелец земли, желающий ее продать, должен обратиться к нотариусу, который будет осуществлять процедуру купли-продажи, не позднее чем за два месяца до совершения самой сделки. Это время нотариусу необходимо, чтобы зарегистрировать намерение продажи земли в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. Кроме того, владелец земли должен предоставить проект договора купли-продажи.
"Далее нотариус обязан в течение трех рабочих дней сообщить субъекту преимущественного права о продаже участка. А субъект преимущественного права имеет месяц на предоставление письменного ответа: либо покупает участок на предложенных условиях, либо нет", - разъяснил соучредитель. Land Club Александр Колотилин.
Впрочем, здесь возникает еще одна преграда для совершения сделки
Большинство арендаторов имеют, как правило, статус юридического лица. Следовательно, по закону до 2024 года они не имеют права покупать землю. Как быть в этом случае?
Закон предусмотрел это. В этом случае арендатор может передать свое первоочередное право на выкуп земли другому лицу, не юридическому. И оно совершит покупку за него.
Однако здесь арендатору следует помнить, что согласно закону передача преобладающего права должна быть официально зарегистрирована в Государственном реестре прав на недвижимое имущество. И это право можно передавать только один раз.
Причем, если найдется еще и другой арендатор земли, обладающий первоочередным правом, и он не будет юридическим лицом, то именно он будет иметь право первым определяться с покупкой.
"Субъект преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения второй очереди (т.е. юридическое лицо-арендатор) может реализовать такое право в случае отсутствия субъекта первой очереди или его отказа от реализации такого права", - говорит юрист.
Напомним, в Киеве намерены забирать землю у арендаторов, использующих ее не по назначению.